Til hovedinnhold twitter facebook linkedin google-plus instagram PDF file person-download
  • Gjestekommentar
  • kapital oktober 2017

Johan Berg-Svendsen, partner

Hvordan ikke lykkes med god byutvikling

Utfordringer og suksesskriterier

BER har i de senere år bistått grunneiere i en rekke byer og tettsteder rundt Oslo med å verdioptimalisere sine eiendommer. Vi bistår da blant annet med å sette sammen team av henholdsvis arkitekter, advokater og meglere, som skal synliggjøre mulighetene gjennom regulering eller mulighetsstudier, strukturerer eiendommen optimalt og til slutt sørge for å finne den beste kjøperen. 

De siste års boligprisutvikling, ulike transportplaner og sterk tilflytning til de store byene har hatt en sterk positiv effekt på eiendomsverdiene til enkelte grunneiere. Alle byer og tettsteder med togstasjon og beliggenhet mindre enn en time fra Oslo, har planer om å bygge tett, høyt og urbant på stasjonsområdet. Gjennom vårt arbeid har vi derfor stiftet bekjentskap med en rekke steder som i større eller mindre grad har lykkes med sin knutepunktstrategi. Og det er tydelig å se hva som går igjen av «feil» når det gjelder god byutvikling.

Den største feilen er at eiendomsbesitterne og -utviklerne ikke samarbeider godt nok. De planlegger, utvikler og konsentrerer seg om sitt prosjekt, uten å tenke på helheten i byen, derav begrepet «Only My Project» (OMP). Det virker som om eiendomsbesitterne er mest opptatt av å komme først til markedet, enten for å få solgt prosjektet sitt først eller unngå skumle rekkefølgekrav. Dette resulterer ofte i blokker beliggende alene på et jorde, bilbaserte løsninger fordi kommunen ikke har fått utviklet et tilfredsstillende kollektivtilbud eller ghettofisering av enkelte områder.

Den andre feilen er det klassiske utsagnet «Not in my backyard» (NIMBY). Hvilke utviklere vel har ikke hørt fra naboer, politikere eller andre interessegrupper at «vi er veldig for utvikling, altså, men ikke akkurat her og ikke i dette omfanget»? Som kjent er det de som er negative som skriker høyest, og ved å høre på disse vil man ofte måtte tilpasse prosjektene sine slik at de ikke blir optimale. Ofte ser vi at verdifulle fellesarealer og parker blir borte fordi utvikleren må fordele arealet utover et større område i stedet for å bygge i høyden.

Den tredje feilen er at det politiske miljøet (les: ordfører) ikke har nok fokus på byutvikling, enten ved å tillate at de to foregående feil skjer, eller ikke å ha nok engasjement og kraft til å gjennomføre gode utviklingsprosjekter i byen. Der vi har sett den mest vellykkede byutviklingen er der hvor ordfører har vært pådriver for løsninger, enten ved å gi administrasjonen ressurser og retningslinjer, eller tilrettelagt godt for både privat og kommunal eiendomsutvikling. De beste knutepunktene utvikles der kommunen tør å se på området på en helhetlig måte og jobbe for løsninger som passer byen og ikke den enkelte utvikler best.

Hovedelementene som påvirker tomteverdier er utnyttelsesgrad, tid og salgspriser for ferdig utviklet eiendom. Med andre ord er det for en utvikler ofte avgjørende å få bygget mest mulig, selge til høyest mulig pris, så raskt som mulig. Mange er derfor redde for at andre utviklere skal forsyne seg uforholdsmessig av utviklingspotensialet eller metter markedet før de selv kommer i gang med utvikling av sin eiendom.. Det de ikke skjønner er at hvis de hadde samarbeidet med de andre aktørene i byen kunne de skapt en helt annen attraktivitet enn de gjør alene, og utfordringen vi møter i knutepunktsprosjekter ligger i å få alle disse aktørene til å samarbeide for å skape en enda bedre by sammen enn de ville klart alene.

25 byer rundt Oslo konkurrerer om å bli den mest attraktive byen for morgendagens beboere. Mange av tilflytterne kommer fra helt andre steder i Norge og har således ingen andre preferanser enn det å bo best mulig.  Å bo best mulig innebærer for de fleste et sted som gir dem det de ønsker av urbanitet, trygghet for barna og tilgang til nødvendige fasiliteter i nærmiljøet. Disse elementene danner grunnlaget for byens image og attraktivitet, som til slutt avgjør om en knutepunktsutvikling har vært vellykket eller ei.

Et steds image og attraktivitet skapes av ordføreren, utviklerne og de eksisterende beboerne i felleskap. Suksesskriteriene felles utvikling, få innbyggerne til å forstå at bor du nær en stasjon blir det by og at en slik utvikling ikke er farlig.