Til hovedinnhold twitter facebook linkedin google-plus instagram PDF file person-download
  • Odd Erik Aanonsen, partner

Publisert i Kapital, mars 2017

DD-vinduet

benytter du deg av muligheten til å sikre investeringen?

Ved boligtransaksjoner er man prisgitt at det foreligger tilstrekkelig informasjon for å gjøre en vurdering av en bygningstekniske tilstand før bud. Det finnes utallige saker i nyhetsbildet om konsekvensene ved mangelfull info – mange blir sittende med lange etterspill, og i ytterste konsekvens store kostnader.

Ved kjøp av næringseiendom har du derimot den unike muligheten til å kunne foreta nærmere undersøkelser etter budaksept – før signering. Det viktig at du som kjøper utnytter nettopp denne sjansen til å avdekke skader, vedlikeholdskostnader eller andre fremtidige utgifter som kan ha svært stor betydning for hvor god avkastning du reelt sett får av eiendomsinvesteringen din.

Hoveddelen av transaksjonene som får pressedekning overstiger 50 MNOK. Derimot utgjør eiendommene som selges for 15-70 MNOK en stor del av det totale omsetningsvolumet i Norge, og dette segmentet preges i mindre grad av de store kjente eiendomsinvestorene. Aktørene i denne delen av bransjen har gjerne ikke samme erfaring og rådgiverteam som de store aktørene.

Juridiske og skattemessige forhold ivaretas, men svært mange utelater en grundig teknisk gjennomgang. Det er skjulte tekniske avvik som i praksis vil kunne ha den største økonomiske konsekvensen for eier. Det er som regel ikke overflatemessige defekter som avdekkes, dette er synlig for de fleste; de store bombene ligger skjult i forhold som kan virke som bagateller i en kjøpsprosess.

Fallgruvene er mange og jeg nevner tre konkrete eksempler;

En kontraktuell forpliktelse om at eier skal utføre vindusvask 2x i året – ikke noe uvanlig ved dette. Derimot er fasaden plassert ved en bryggefront som medfører at man ikke kommer til med lift. Leietaker er kraftig irritert, og eier må ordne opp. Liften som virket som en bagatell må erstattes av stillas - stillaset koster kr. 70.000 hver gang det skal rigges 2 ganger i året – utgjør en økning i eierkostnad på flere prosent. I dette tilfellet nærmere 2 MNOK i verditap.

Gammelt teknisk utstyr ble ikke fjernet ved installasjon av fjernvarme. Dette utløser ikke noen formelle krav, men 2 km med asbestholdige rørføringer, og 3 gamle asbestholdige varmtvannsberedere medfører at ny eier må bekoste sanering for 3 MNOK da det planlagte tilbygget skulle igangsettes.

Neste case er en taklekkasje. En del av taket var dekket med metallplater og eier informerte om tidvise lekkasjer. I et konvertert lagerbygg, som nå er varehandel, ble det ikke ansett som et stort problem. Man hadde avtalt med leietaker at dette skulle utbedres for en mindre sum ved første mulighet etter vinteren. Etter den grundige tekniske gjennomgangen viser det seg at kraftlinjen som går over bygget er hovedforsyning for en hel bydel, og taket på bygget er jordingspunkt for ledningsnettet. En omtekking av taket krever midlertidig omlegging av jordingen til kraftledningene – vipps 10 MNOK i skjulte kostnader.
Eksemplene er mange, men hvis du bruker DD-vinduet til å gjennomføre en teknisk due diligence, får du som ny eier hensyntatt bygningsmessige kostnader i investeringen din, og sikrer en avkastning som er reell - ikke bare en flott kalkyle.

Mange tenker at jeg kan leve med risikoen – sjansen er liten for at jeg må gjøre noe med dette. Det er du som eier som sitter med det endelige ansvaret for at bygget faktisk er forskriftsmessig og at personsikkerheten er ivaretatt, uavhengig av hvordan du overfører dette på leietakere eller forvaltere. Når du skal selge bygget og har foredlet eiendommen din, nye langsiktige leieavtaler er inngått og rekordlave yieldnivåer er presset frem; da svir det når de gamle likene kommer ut av skapet. For bransjen blir bare mer og mer profesjonell og du kan være garantert at din fremtidige kjøper har et skarpskodd team i ryggen, som løfter frem alle de skjulte kostnadene som du valgte å se forbi i prosessen.

Ikke gå i fella – kjenn din eiendom!